存量首套房貸利率要降了！
民小生注意到，
(資料圖片僅供參考)
針對(duì)各類熱點(diǎn)問(wèn)題，
近日，
工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、
建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行等
已公開發(fā)布了
存量房貸利率調(diào)整常見問(wèn)題解答，
涉及存量房貸利率調(diào)整范圍、
調(diào)整方式、首套房認(rèn)定等眾多方面。
與此同時(shí)，
部分房地產(chǎn)中介、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)
利用購(gòu)房者的信息不對(duì)稱劣勢(shì)，
刻意夸大房貸利率降低對(duì)于樓市價(jià)格的影響，
散布非理性購(gòu)房之聲，
對(duì)此要予以警惕！
首先，
我們要厘清事實(shí)邏輯！
“房貸利率降低”有三層邏輯。
第一，看清楚是首套房利率降了，還是二套房利率降了，這分別主要對(duì)應(yīng)剛性住房需求、改善性住房需求。
第二，弄明白房貸利率的定價(jià)機(jī)制，是“政策下限”降了，還是“附加基點(diǎn)”降了，這分別對(duì)應(yīng)全國(guó)政策下限、各城市政策下限。
第三，考察好不同城市的執(zhí)行情況，住房信貸政策因地制宜，并非“一降全降”。
本次房貸利率降低，主要針對(duì)二套房，改善性住房需求被進(jìn)一步釋放，“房住不炒”的大前提沒(méi)有變，購(gòu)房者無(wú)需過(guò)度恐慌。從8月31日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》來(lái)看，首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)”，即4.0%，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)”降至“5年期以上LPR+20個(gè)基點(diǎn)”，由4.8%降至4.4%。
本次房貸利率降低，是全國(guó)政策下限降低，不是所有城市的房貸利率“一刀切”降至全國(guó)政策下限。
本次房貸利率降低，對(duì)一線熱點(diǎn)城市的影響有限。盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，但“房住不炒”的定位沒(méi)有變。目前，各一線熱點(diǎn)城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地區(qū)為例，首套房、二套房利率仍為“5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)”“5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)”，即利率為4.75%、5.25%。
兩種調(diào)整方式有何區(qū)別？
按照央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局要求，存量房貸利率調(diào)整有兩種方式，一是通過(guò)新發(fā)放貸款置換，二是協(xié)商變更合同利率。
工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行給出了相似的解釋：新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過(guò)簽訂補(bǔ)充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。
“對(duì)于借款人而言，由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無(wú)明顯區(qū)別。”兩銀行均表示，考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式，具體以后續(xù)公告為準(zhǔn)。
厘清了邏輯
再來(lái)看同樣備受關(guān)注的
“存量首套房貸款利率調(diào)降”問(wèn)題
這其中包含了兩種情況。
一是首套房利率調(diào)降。需注意，新利率不是直接降至當(dāng)前的首套房利率下限，而是不低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套房利率下限。目前，北京、上海、深圳均已發(fā)布了該城市不同時(shí)期的首套房利率下限，借款人可仔細(xì)查看、理性研判。
二是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，部分二套房貸款能夠轉(zhuǎn)認(rèn)為首套房貸款，利率由此下降。目前，多家銀行已表示支持該操作，自9月25日起，借款人可向放款銀行提出申請(qǐng)。
由此可見，分析“房貸利率降低”問(wèn)題，既要結(jié)合不同區(qū)域，也要關(guān)注差異化住房需求，既要看到普遍性，也要看清差異性，切莫人云亦云、知其然不知其所以然，更不可被促銷、搶購(gòu)等聲音綁架，陷入恐慌情緒，做出非理性決策。接下來(lái)，各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位，因地制宜、實(shí)施好差別化住房信貸政策，更好滿足剛性、改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
出品：民生周刊（ID：msweekly）新媒體部
素材來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、中國(guó)新聞網(wǎng)、人民日?qǐng)?bào)客戶端
責(zé)任編輯：劉燁燁
主編：崔靖芳
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